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Le guide de la carte T en immobilier

La "carte T" en immobilier, également connue sous le nom de "carte de transaction immobilière", joue un rôle crucial dans le secteur immobilier en France. Cette carte est un document officiel délivré par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) de chaque département, et elle est indispensable pour toute personne exerçant des activités liées à la transaction immobilière. Carte T La carte T est [...]

Investir dans une SCPI au moyen de ses fonds propres : quels sont les avantages ?

l’immobilier demeure toujours accessible via les SCPI qui sont de la pierre-papier. Les avantages sont multiples, comparés à ceux de l’immobilier physique, dont la possibilité d’investir au moyen de vos fonds propres.

 

Investir sans crédit : quel intérêt ?

Vous placez immédiatement vos SCPI dans votre portefeuille, sans être conditionné par certaines contraintes : la constitution du dossier à soumettre à votre banquier, le délai de traitement, avant accord, entre autres.

Vous échappez aux impératifs liés au remboursement de votre dette, sachant que les taux d’intérêt ont grimpé. Rappelons que ceux-ci sont passés de 2% en moyenne à 3.3% pour la majorité des établissements bancaires. Ce qui représente un écart de 1.3% qui pourrait retentir sur le rendement final de votre investissement.

Les revenus que vous percevez peuvent donc être immédiatement affectés à vos propres projets (consommation, augmentation de l’épargne, préparation de la retraite), sans que vous ayez à songer à la planification d’un calendrier de mensualités comme dans le cas de la souscription à un prêt. 

Sachez également que si vous contractez un crédit, vous êtes dans l’obligation de souscrire à une assurance emprunteur. Vous passez cette étape si vous financez vos parts au moyen de votre apport personnel.

Par ailleurs, les investissements sans crédit offrent un plus large éventail de choix : par exemple, vous accédez aux SCPI via l’assurance-vie ou le Plan PERContracter un prêt bancaire n’est plus aujourd’hui avantageux du fait des taux élevés des banques. Cette hausse fait écho à la situation inflationniste actuelle, mesure mise en place par la Banque centrale européenne. Ainsi, investir dans l’immobilier physique relève de l’apanage des ménages disposant d’une bonne situation financière en ces temps de période difficile. Or, l’immobilier [...]

Comment profiter de la gestion conseillée en assurance-vie ?

votre horizon de placement ainsi que votre degré d’aversion au risque.

  • l’âge : les risques sont autorisés si vous souscrivez jeune. Ils sont diminués au fur et à mesure
  • la situation personnelle et patrimoniale : le célibat autorise une certaine prise de risque. L’épargne doit être plus ou moins sécurisée une fois que vous avez des personnes à charge (conjoint, enfants). Si vous avez un patrimoine peu conséquent, songez aussi à minimiser les risques
  • les objectifs patrimoniaux : l’assurance-vie vous permet de répondre à divers objectifs. Par exemple, anticiper la retraite (en épargnant sur une très longue durée), constituer un portefeuille d’investissements, développer un patrimoine, financer un projet, etc.
  • l’horizon de placement : l’assurance-vie peut être déverrouillée à n’importe quel moment. Cependant, elle est plus intéressante une fois qu’elle aura atteint l’âge de 8 ans et ce, du point de vue fiscal
  • votre tolérance aux risques : celle-ci diffère d’un individu à l’autre. Être exposé aux risques signifie que vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital

 

Choisir l’allocation des actifs

C’est en fonction de tous ces paramètres que votre conseiller vous oriente sur le choix de vos supports intégrés dans votre assurance-vieInvestir dans une assurance-vie, ce n’est pas seulement y placer son argent, mais aussi cibler le meilleur rendement possible en fonction de votre profil d’investisseur. Tirer véritablement profit de l’assurance-vie dépend ainsi de plusieurs facteurs, et il est recommandé de bénéficier de la gestion conseillée à tout moment, par un professionnel tel un conseiller au sein de l’établissement où vous avez [...]

Des risques avec ou sans garanties pour un investissement Girardin industriel ?

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cliquer iciLorsque vous investissez dans un produit Girardin industriel, sachez que vous bénéficiez certes, d’une importante réduction fiscale, mais qui est assortie à des risques de perte en capital. Fort heureusement, des garanties existent, vous permettant de profiter sereinement votre défiscalisation, en plus de tirer profit d’un bon rendement. La meilleure garantie est l'expertise avancée du monteur Girardin La meilleure manière de [...]

SCPI : quelle manœuvre pour la constitution de son patrimoine ?

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Les SCPI distribuent des dividendes aux souscripteurs de parts, grâce aux loyers de la mise en location de ses immeubles. Important donc d’identifier la typologie de chacun d’entre eux. La SCPI choisit la typologie des immeubles qui rejoignent son parc en fonction de sa stratégie. L’ASPIM a dégagé 8 classifications distinctes : 

  • la stratégie à prépondérance résidentielle
  • la stratégie à prépondérance de bureaux 
  • la stratégie à prépondérance de commerces
  • la stratégie à prépondérance de logistique et de locaux d’activités
  • la stratégie à prépondérance d’hôtels, de loisirs et de tourisme
  • la stratégie à prépondérance de santé et d'éducation
  • la stratégie à prépondérance alternatifs
  • la stratégie à prépondérance diversifiée

Toutes ces typologies d’immeubles génèrent de bons rendements en temps prospères. Cependant, les performances en temps de crise sont variables, en fonction de cette typologie. Par exemple, pendant la période pandémique 2020, les immeubles de logistique et de santé ont tiré leur épingle du jeu en démontrant leur résilience à cette épreuve, voire en s’en sortant victorieuses grâce à des rendements très attractifs. En revanche, les SCPI hôtelières et touristiques ont connu des difficultés épisodiques, générant une baisse manifeste de leurs résultats. Les SCPI de bureaux, de commerces et celles diversifiées, quant à elles, ont conservé un rendement stable et des performances régulières.

En analysant le patrimoine de la SCPI, vous décidez ce que vous intégrez réellement dans votre propre portefeuille. De même, vous avez le choix sur la destination de votre épargne, en fonction de la catégorie de ces supports immobiliers.

 

Le choix de la stratégie liée à l’acquisition immobilière

Tournons-nous à présent vers la société de gestion. Celle-ci met en place sa propre stratégie qui peut être opportuniste ou prudente, ou encore celle dite “value add” : 

  • la stratégie prudente dite Core : elle est sécurisée grâce à l’acquisition sur le marché du neuf, conformément aux attentes sur le marché. Le choix de l’emplacement et la sélection de locataires est aussi particulièrement mis en évidence dans le but de souscrire des baux longue durée. Cela afin de produire des rendements stables et garantis sur le long terme.
  • la stratégie opportuniste : à l’inverse, celle-ci est plus risquée, dans la mesure où la société de gestion opère son acquisition en fonction des opportunités sur le marché, sans pour autant mettre en avant les attentes des locataires, dans un premier temps. Ces immeubles subissent alors d’importantes restructurations et de gros travaux. Exemple : achat d’un local ancien à transformer en immeuble de bureaux répondant aux normes actuelles (coworking et flex-office), recyclage d’anciens immeubles de bureaux en immeubles résidentiels
  • la stratégie value-add : elle consiste à générer de la plus-value et tient ainsi compte du potentiel de valorisation de l’immobilier sur les prochaines années. Le principe : réaliser des acquisitions à prix décoté et entreprendre les travaux nécessaires pour transformer le bien en un immeuble neuf générant les meilleurs rendements. Cette stratégie est la plus utilisée par les SCPI souhaitant acquérir le label ISR (investissement socialement responsable), en tenant compte des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG)Vous avez décidé de destiner une partie de votre épargne dans des sociétés civiles de placement immobilier ? Sachez que son pilotage est intégralement pris en main par la société de gestion, tandis que vous avez la mainmise sur les parts de SCPI auxquelles vous souscrivez. En d'autres termes, c’est la société de gestion qui assure les acquisitions et les reventes immobilières ainsi que la constitution et [...]

Que faut-il connaître sur les loyers des SCPI et sur vos propres dividendes ?

Les SCPI sont des placements financiers innovants qui se servent d’un parc immobilier diversifié : en île-de-France, en régions, voire en zone euro pour les SCPI innovantes, et même dans d’autres pays étrangers. Ainsi, les loyers sont libellés en euros et aussi en devises étrangères. Ils sont versés chaque trimestre pour la plupart des SCPI

Idem pour les plus-values qui sont issues de la revente immobilière : ce sont des revenus distribués à titre ponctuels. Les SCPI génèrent aussi des revenus financiers issus des capitaux souscrits.

 

L’affectation d’une partie des loyers à titre de réserve

Dès lors que la SCPI produit des loyers, ceux-ci ne sont pas immédiatement convertis en dividendes. Une partie est affectée à titre de réserves : 

  • pour faire face à des périodes de crise économique : les locataires pourraient se retrouver en situation de précarité et d’impossibilité à honorer le paiement de leurs loyers. Afin de permettre à la SCPI de continuer à tenir la route si tous les locataires venaient à se retrouver en situation d’insolvabilité, celle-ci se sert alors de ces réserves, qui sont le report à nouveau (RAN). Il s’agit d’un indicateur de performance, et il est exprimé en nombre de jours
  • pour faire face à des travaux de rénovation : il s’agit alors de provisions pour gros travaux (PGE), qui fait aussi partie des indicateurs de performances de la SCPI

 

La conversion des loyers en dividendes

Une fois que toutes les charges sont déduites des loyers, de même que les commissions de la société de gestion, les loyers sont convertis en dividendes. C’est en fonction de la quote-part de chaque investisseur que ces derniers sont calculés, et ils sont exprimés en euros par part.

À noter, par ailleurs, que vous ne percevez pas de dividendes pendant la période appelée report de jouissance. Celle-ci correspond à la période qui commence à courir au moment de votre souscription jusqu’à 2 mois ou 5 mois. Cependant, suite à la tension immobilière sur le marché actuel, ce report de jouissance est passé de 3 à 6 mois et il diffère pour chaque SCPI. Vous percevez alors vos premiers dividendes lorsque cette période est écoulée. Le report de jouissance ne s’applique que si vous avez souscrit à la SCPI sur le marché primaire. Si vous achetez vos parts sur le marché secondaire, vous percevez immédiatement des dividendes.

Autre cas où vous ne percevez pas de dividendes : lorsque vous souscrivez à des SCPI en nue-propriété. Cela veut dire que vous êtes soumis à un montage juridique, faisant intervenir une autre partie qui est l’investisseur souscrivant à des parts en usufruit. C’est ce dernier qui perçoit les dividendes jusqu’à l’extinction du montage, appelé démembrement. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que vous commencez à jouir pleinement de votre SCPI et par conséquent, des dividendes qui en proviennent.

 

Quelle imposition ?

Les SCPI sont des placements financiers, comme évoqué plus haut, mais les dividendes sont déclarés comme étant des revenus fonciers. Le régime qui s’applique est le réel d’imposition ou le micro-foncierVous avez décidé de vous lancer dans l’investissement SCPI afin de percevoir des compléments de revenus réguliers. Sachez en effet que ces sociétés civiles de placement immobilier produisent des loyers, ayant pour socle des immeubles professionnels et résidentiels mis en location. Que faut-il alors connaître sur les loyers : origine, affectation d’une partie à titre de réserves, conversion en dividendes et [...]

Plan épargne retraite: comment votre assureur assure votre gestion pilotée ?

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ETF (exchange traded funds) ou trackers. Ceux-ci sont des fonds indiciels cotés en bourse ou paniers d’actions issus de différents marchés aussi bien locaux qu’internationaux. Ils subissent les fluctuations en Bourse, suivant les valeurs indicielles, étant des placements indexés sur des indices.

L’assureur se charge ensuite de constituer le portefeuille PERLorsque vous ouvrez un Plan d'épargne retraite pour vos vieux jours, c’est votre assureur qui gère par défaut l’argent que vous investissez afin de les faire fructifier sur la durée. C’est ce que l’on appelle la gestion pilotée. Il s’agit plus précisément de la gestion pilotée à horizon de retraite : nous allons en effet aborder les coulisses de la prise en main de votre épargne par votre [...]

Défiscalisation immobilière : plan d’acquisition et de financement de votre immobilier Pinel

d’investir sous la loi Pinel pour défiscaliser, vous devez vous référer à plusieurs conditions d’éligibilité. Sachez, par ailleurs, que les investisseurs doivent passer par un promoteur immobilier, du fait qu’il s’agit de l'acquisition d’un appartement au sein d’un immeuble à usage de logement collectif. Ces promoteurs proposent ainsi un ensemble de programmes : les comparatifs sont de rigueur.

Dans cet article : comment mettre en place le plan d’acquisition et de financement de votre immobilier Pinel ?

 

Le choix du promoteur et du programme

La première étape consiste à sélectionner le promoteur, car c’est de ce dernier dont l’immobilier et le programme seront issus. Prenez le temps de réaliser les différents comparatifs, qui seront en premier lieu basés sur la solidité financière et l’expérience ainsi que la réputation du promoteur. Vérifiez qu’il dispose de toutes les garanties nécessaires : celles-ci sont la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennaleL'acquisition d'un bien immobilier est un projet de taille qui requiert une bonne préparation et un plan d'action ad hoc. A fortiori, si vous décidez d’investir sous la loi Pinel pour défiscaliser, vous devez vous référer à plusieurs conditions d’éligibilité. Sachez, par ailleurs, que les investisseurs doivent passer par un promoteur immobilier, du fait qu’il s’agit de l'acquisition d’un [...]

Effet de levier : l’intérêt d’investir en SCPI à crédit

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le crédit in fine et le crédit amortissable et dont la durée pourrait être ajustée à celle de la détention de la SCPI qui est d’au moins 8 ans. Dans la majorité des cas, celle-ci est de 10 ans à 15 ans.

Rappelons qu’avec le crédit in fine, le remboursement se fait de manière intégrale à l’échéance, tandis que les intérêts d’emprunts seuls sont remboursés au fil de l’eau. Dans le cas du crédit amortissable, ce sera tous les mois que vous vous acquitterez des mensualités qui seront alors échelonnées sur la durée de l’emprunt que vous aurez choisie.

Attention, car le taux d’intérêt du crédit in fine est plus élevé que celui du crédit amortissable. À considérer donc avant de choisir l’option la plus rentable. Toujours est-il qu’il vaut mieux choisir le crédit amortissable étant donné que vous percevez régulièrement les revenus de la SCPICompléter ses revenus ou épargner efficacement et sans effort est désormais possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce sont des titres financiers qui exploitent de l’immobilier géré et qui sont ainsi beaucoup plus accessibles financièrement, comparés à l’immobilier traditionnel. De ce fait, tout investisseur peut acquérir des parts de SCPI au moyen de ses fonds propres, et [...]

Estimez la valeur d'un bien immobilier à Lyon

La ville de Lyon est une zone incroyablement désirable pour les investisseurs immobiliers, il est donc important de s'assurer que vous obtenez une bonne estimation de la valeur de toute propriété que vous envisagez. Pour évaluer avec précision la valeur d'une propriété à Lyon, il y a plusieurs facteurs que vous devez prendre en compte pour une estimation immobilière Lyon. L'estimation immo à Lyon Tout d'abord, [...]
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